二世帯住宅はどうすればスムーズに売却できるのか

二世帯住宅の売却は多くの方が苦労されているようです。二世帯住宅は、家族の様式に合わせた個性的なプランが多く、それにフィットする世帯が見つからないというのが、売却に苦労する大きな原因のひとつです。それでは、どうすれば二世帯住宅を売却することができるのでしょうか。この記事では、二世帯住宅をスムーズに売却する方法を解説していきます。

二世帯住宅には３つのパータンがある

二世帯住宅は「完全分離型」「一部共用型」「完全同居用型」の3種類に分類することができます。それぞれどのような特徴があるのかをみていきましょう。

完全分離型

完全分離型とは、それぞれの世帯の住居が、ひとつの住宅として完結した機能をもつ二世帯住宅です。世帯を分離する方法は、長屋やテラスハウスのように壁を挟んだものと、1階と2階の階数で分離する重層長屋方式があります。

それぞれの世帯が完結しているので、二世帯住宅だけでなく、まったく他人の二世帯が使用することも可能です。

建築基準法上の用途は「長屋」もしくは「共同住宅」として扱われます。このためそれぞれの世帯を分ける壁や床は、防火機能を有する「界壁」とする必要があります。

また水道や電気は世帯毎に引くので、それぞれの世帯でメーターが設置されることになります。このため光熱費はそれぞれの世帯で契約をします。

一部共用型

一部共用型とは、玄関、ダイニング、リビング、浴室、トイレなどの機能の一部もしくはすべてを、それぞれの世帯専用として使用するタイプの二世帯住宅です。

どの機能を専用にするかは、家族の価値観や工事予算によって異なります。一部共用とした場合、お互いの世帯への行き来が自由にできるので、プライバシーの確保は完全にはできません。

完全同居型

完全同居型は、個室以外の部屋はすべて共用で使用するタイプの二世帯住宅です。他のタイプの二世帯住宅と比べて、建築工事費は安く収まるのですが、プライバシーがほとんど確保できないという点が課題になります。

二世帯住宅をスムーズに売却する方法

個性的なプランが多い二世帯住宅は、なかなか売却できないと考えられています。二世帯住宅をスムーズに売却するためには、どのような方法があるのでしょうか。ここでは、スムーズに売却する方法を解説していきます。

完全分離型は別々に販売する

完全分離型の場合、二世帯それぞれの住宅を別々に売り出すという方法が有効です。

二世帯住宅でよくみられる権利設定は、親の土地に親子共有名義の建物を建てるというものです。これだと別々に売り出すことはできませんから、土地を分筆して、建物も親子の所有区分を明確に分けておくことが必要になります。

完全分離型は、一棟で売却すると売却価格が割高になるため、なかなか買主がみつからないことがありますが、分割することで、手ごろな購入価格を設定することができます。

バリアフリー機能をアピールする

二世帯住宅では、親世帯の高齢化に備えて手すりやスロープなどのバリアフリー機能が充実していることがあります。

高齢化が進捗している現代社会では、実家で一人暮らしをしていた親の介護が急遽必要になり同居が待ったなしという事態も少なくありません。

このためバリアフリー機能が充実している住宅を購入したい人が現れる可能性は十分にあります。

空き家にして売り出す

二世帯住宅に住む人は、必ずしも円満に生活をしているとは限りません。内覧のときに、売主が居住していると、つい子ども世帯や親世帯の悪口を購入希望者に吐露してしまうこともあります。

これによって、購入希望者は二世帯住宅の弊害をリアルに実感することになりますから、内覧時に売主が居住しているのは、けっして望ましいことではありません。

売却に際しては、いったん仮住まいに引越しをして、家をすっかり空にした状態で、専門のハウスクリーニング業者に依頼して、室内の清掃を徹底的に行った方が売却できる可能性が高くなります。

二世帯住宅の売買を得意とする不動産会社に仲介してもらう

二世帯住宅を買い求める人は限定されます。そのため、売却を実現させるには、独特の販売ノウハウが必要です。独自の広告手法やリストなどを駆使して売却することで可能性が高くなります。

仲介を依頼する際は、事前に二世帯住宅の販売実績を確認にして、販売に慣れている不動産会社に依頼した方がいいでしょう。

用途変更を提案する

不動産を検索している人は「二世帯住宅」という項目を除外している可能性があります。しかし部屋の使い方を工夫するだけで、二世帯住宅以外の新たな使い方ができることを分かりやすく知らせていくことで展望が開けます。

たとえば完全分離型であれば、管理人住宅として居住したうえで、もう一つの住戸を貸家として活用できることを提案します。買主も家賃収入が期待できるので、購入希望者の関心を惹くことができます。

また一部共用型は、ダイニングや浴室を二カ所設置していることが多いので、買主が居住しながら、シェアハウスや合宿所としての活用できるスペースが確保できます。

さらに完全同居でも、個室の数が多いことから、下宿や民泊への活用が期待できます。

このように売主自らが新しい使い方を提案することで、購入希望者の関心を集めることができるのです。

インスペクションを実施する

二世帯住宅は、独立した世帯が分かれて住んでいるために、お互いのプライバシーを尊重するあまり、建物の不具合に気づかないことがあります。

たとえば、親の死亡や高齢化が理由で売り出すことになった場合、親世帯のエリアの不具合を把握していないということは少なくありません。しかも二世帯住宅は、一般の住宅と比べても、延べ床面積が大きいために、不具合を確認することは困難です。

既存住宅状況調査(インスペクション)を依頼することで、専門家の目による不具合のチェックが可能になります。インスペクションを実施した住宅は、重要事項説明の際に「建物現況調査の結果の概要」を書類として提示できるため、買主の不安を払拭することでスムーズな売却が期待できます。

構造の不具合は修繕して売却するのが基本

一般的にリフォームをして売却をしても、そこに投じた金額が売却額に反映されるわけではありません。しかし、インスペクションによって、構造に関する不具合が発見された場合は、修繕をして売りに出した方が、売却できる確率が高くなります。

この場合のポイントは、リフォームは構造の不具合の補修に絞って行うということです。売却をする予定の住宅に外装や内壁の美装の費用を投じる必要はありません。

買取専門の会社に買い取ってもらう

二世帯住宅の売却が困難だと実感したら、買取専門の不動産会社に買い取ってもらうという方法が有効です。

買取専門の会社は、地域性や時代のニーズを読み解き、物件を大胆にリフォームすることによって、新たに価値のある物件として売り出すノウハウを持ち合わせていますから、二世帯住宅も有力な商品として取り扱ってくれます。

まとめ

二世帯住宅は、物件の仕様が買主の要望と合致しないと、なかなか売却をすることができません。

このため二世帯住宅は、単に二つの世帯が入居できる住宅として売り出すのではなく、それ以外のユニークな活用方法をアピールした方が、活路が見出せることがあります。

二世帯住宅は、一般の住宅よりも延べ床面積が広いという特徴がありますから、民泊、シェアハウス、寄宿舎、合宿所としての活用も視野に入れて、売却活動を行いましょう。