再建築不可物件はどこまで工事ができるのか？

再建築不可物件は、今建っている家を解体すると、もうその敷地に再建築することが認められない物件です。しかしまったく工事ができないわけではなく、リフォームによって再生させることが可能です。ただし、そのリフォームの範囲の解釈について、あちこちで間違いが発生しています。この記事では、再建築不可物件はどこまで工事ができるのかについて解説をしていきます。

再建築不可物件とは何か

建築基準法では「建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならない」とされています。この要件を満たしていない敷地に建っている建築物は、一度更地にしてしまうと二度と建てることができません。これが「再建築不可物件」です。

• 敷地が道路に2m以上接していない理由としては、次のようなことがあります。
• 道路に接する長さが2m未満である……旗竿状敷地のように奥は広いスペースがあるのに、道路と接している敷地の長さが2m未満のケースです。
• 囲繞地(いにょうち)である……囲繞地とは、敷地の周囲にまったく道路がない式です。出入りには他人の家の敷地を利用します。
• 敷地の接している通路が「道路」ではない……たとえ道路形状をしていても建築基準法の道路として扱われないケースがあります。

再建築不可物件に建物が存在する理由

再建築不可物件は適法な建築物です。違反建築物と峻別をするために、なぜ接道要件を満たしていないのに建物が存在しているのかを押さえておきましょう。

法の適用が猶予されている

建築基準法では「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と定められていますが、これが適用されないのは、例外規定があるからです。

例外規定には、法を適用する時点に存在していたものには、その基準は適用しないとしています。接道義務条項が施行されたのは1950年ですから、これ以前に建てられた建物には、接道義務規定は適用しないのです。これが既存不適格建築物と呼ばれるものです。

例外規定が解除されることがある

しかし「適用の猶予」ということは、これが解除されることがあります。条文では「増築、や大規模の修繕又は大規模の模様替に係る建築物」には、例外規定は適用しないとされています。

反対にいえば、これらに抵触しない工事であれば、依然として適用の猶予を受けられるということです。

再建築不可物件はどこまで工事ができるのか

どこまで工事ができるのかについて考えるために、工事の種類と定義を押さえておきましょう。

増築とは

増築とは、建物の床面積を増やす行為をいいます。再建築不可物件では、増築をすることはできません。

大規模の修繕・大規模の模様替とは

大規模の修繕あるいは大規模の模様替とは、主要要構造部を半分以上取り換えるような工事を指します。たとえば柱が30本あるとすれば、16本以上取り換えた場合に該当します。

申請は不要でも工事はできない

再建築不可物件でよく発生する間違いは、再建築不可物件で大規模の修繕・大規模の模様替を実施してしまうことです。結論を急いで言えば、再建築不可物件では大規模の修繕・大規模の模様替はできません。

なぜこのような間違いが発生するかと言えば、木造住宅で大規模の修繕・大規模の模様替を実施しても、建築確認申請が不要とされているからです。「建築確認申請不要」なら「勝手に建築ができる」という思い込みから工事を進めてしまうのです。

どこまでが修繕なのか

大規模の模様替とは、主要構造部を半分以上取り換えることです。主要構造部とは

「柱、壁、柱、床、はり、屋根、階段」が該当します。つまりこれらの部位を半数以下取り換えることは可能だということです。

反対にすべて交換してもいい部材を明らかにしていきましょう。これには「建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分」が該当します。

屋根や外壁の半分以下はどこまでカウントされるのか

屋根といえば、仕上げの瓦のみに着目してしまいがちですが、屋根下地である野地板や母屋も含まれます。つまり野地板がしっかりと再利用できるのであれば、瓦の葺き替えは可能です。

外壁についてもモルタル壁の場合、下地の木摺を残せば、モルタルをすべて落として、サイディングボードを張ることも可能です。

1階の床は全面張り替えができる

「最下階の床」、つまり1階の床は主要構造部に含まれません。1階の床は老朽化に伴い否みやすいので、ここがリフォーム可能なのは、心強いところです。1階の床を全面的に撤去して、基礎を補強することもできます。

柱や梁はそれぞれ本数をカウントして、半数以下であれば痛みの激しいもの取り換えすることができます。

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件は建て直しをすることができません。こうした物件をトラブルなく売却するにはどうすればいいのか考えてみましょう。

再建築不可物件であることを伝える

再建築不可物件は、建て替えができないため、住宅ローンの融資も難しいとされています。このため市場相場からも大きく引き下げられて売却をすることになります。しかし、買主にとっては、現金で購入することになるのですから、思惑と大きく異なった物件であれば、大きな問題を抱えることになります。

再建築不可であることを重要事項でしっかりと伝えたうえで売却をすることが重要です。

再建築不可物件から脱却する道を探る

再建築不可物件は、「現況の敷地形状であれば」という前提があります。つまり他の接道している敷地を買い足すことで、たちまち建築可能物件に変身することができるのです。

机上の理論であっても、将来の可能性を提示できることで、魅力のある物件に生まれ変わることができます。

既存住宅状況調査(インスペクション)を実施する

売却する前にリフォームをしても、投資した価格が売却価格に上乗せできるわけではありません。しかし構造的な不安を抱えたままでは、ますます購入希望者が現れる確率が減ってしまいます。

このためインスペクションを実施することで、問題点を明らかにして、致命的な構造の不具合に絞って補修をすれば、買取希望者が現れる可能性が高くなります。インスペクションを実施して、補修をすることで「既存住宅売買瑕疵担保保険」の補償を受けることも可能になるので、安心して売却することができます。

買取専門の不動産会社に売却する

なかなか売却できない物件は、買取専門の不動産会社に買い取ってもらうという方法も有効です。買取専門の会社は、なかなか売れない物件も魅力のある物件に再生して売却するので、しっかりと査定した金額で買い取ってもらえます。

まとめ

再建築不可物件は、修繕で延命させ続けるしかありません。雨漏りやシロアリの被害があるのに放置したままだと、取り返しのつかない事態にもなりかねませんから、早めの対応が必要になります。

建物は見栄えよりも安全性が保障されている方が価値のある物件として流通することになります。再建築不可物件に売却については、構造の劣化などについてしっかりと調査をしておきましょう。

再建築物件を魅力のある物件として売り出すためにも、再建築不可物件に関する規定をしっかりと押さえることも重要です。再建築不可物件は、けっして違反建築物ではなく、適法な建築物ですから、物件の価値は十分にあることを認識しておきましょう。