離婚で財産分与をすることに！
住宅ローンの残債はどうすればいいのか

住宅ローンを組んで新居を構えたときには、誰も将来離婚することになるとは想像すらしていないでしょう。しかし現実には、少なくない数の離婚が発生しています。この記事では、離婚で財産分与することになった際の住宅ローンの残債の扱いについて解説します。

離婚の際の財産分与について

離婚が避けられなくなると、具体的に財産分与の協議になります。しかし住宅ローンが残債としてある場合、解決方法が複雑です。ここでは、住宅ローンの残債をどのように財産分与するのかについて解説していきましょう。

住宅ローンの残債も財産分与の対象

離婚に伴う財産分与では、住宅ローンの残債がどれだけあるかで、財産分与の考えが異なってきます。

このため協議に際しては、誰がどれだけ債務を負っているのかを正確に把握する必要があります。住宅ローンの債務者は一人とは限りません。また連帯保証人など債務と深い関りのある人もいますから、それらの関係を把握する必要があります。

離婚後も住宅ローンの返済から逃れられない

債務者は、離婚後に対象物件から転居しても、住宅ローンの支払い義務が消滅するわけではありません。このため返済を怠ると、対象の住宅に元の配偶者が入居していれば、この人の生活に大きな影響がでます。

妻が住み続ける場合、名義変更ができるか

登記名義人が夫の場合、離婚後に夫が家を出て、妻が引き続き家に住み続けることはできるのでしょうか。

誰が居住するのかは、夫婦の協議で自由に決定できますから、合意さえできれば妻が引き続き住むことは可能です。

ただし住宅の登記名義人を変えることは、住宅ローンの残債がある限り二人の合意だけで決めることはできません。金融機関が名義変更を認めないからです。

住宅ローンの支払者の変更も、妻に一定以上の収入や職務経験がないと認められません。したがって、妻が専業主婦やパート勤務者だと、支払者の変更もできません。

このため妻が家に引き続き住んでいたとしても、住宅ローンの残債がある限り、家の名義を妻に変更することはできないのです。

住宅ローンで何を確認すればいいのか

住宅ローンの残債がある住宅を財産分与する場合、住宅ローンについて、次の事柄を確認しておく必要があります。

ローン残高を調べる

住宅ローンは元金と利息を合わせて返済しているため、実際に残債がどれだけの額になるのかは、すぐには分かりません。

しかし残債を正確に把握しないと、財産分与を行うことはできません。パソコンソフトのローンシミュレーターなどを用いて、ローン残額がどれくらいあるのかをしっかりと把握する必要があります。

所有名義やローン名義

財産分与に際しては、住宅の所有名義について改めて法務局で登記を確認する必要があります。通常は住宅ローンの返済者が名義人になっていますが、配偶者任せにしていると詳細な事情を知らされていないこともあるからです。

たとえば、資金援助の関係で、一部を夫の父親が所有していたり、まるで知らない人が所有者になっていたりすることもあります。自分の目で登記簿謄本を直接確認しないと事実は分かりません。

またローンを実際に返済しているのは夫だから、ローン契約者も夫だろうという思い込みも危険です。

妻が正社員の場合、名義上は妻が契約した形になっていることもあります。住宅ローンの契約書もしっかりと確認する必要があります。

連帯保証人

住宅ローンの保証人は、近年は保証会社に依頼するケースが増えてきました。しかし金融機関によっては、保証会社への依頼を認めていないことがあります。

知らない間に、夫が返済していた住宅ローンの連帯保証人に妻がなっていたら、財産分与の考え方も大きく変わってきますから、こちらも住宅ローンの契約書で確認する必要があります。

不動産の評価額を査定

住宅ローンを一括返済するのか、あるいは引き続き住宅ローンの返済を続けるのかといった選択をする場合、そもそも不動産がいくらで売却できるのかが大きなポイントになります。

信頼のおける不動産会社に依頼して、不動産の査定額を把握しておくことも必要です。

不動産の査定後の流れ

不動産の売却額は実際に売却したときに分かればいいと考えている方もいるかもしれません。

しかし予め不動産査定額を知ることはとても重要です。なぜなら、住宅ローンの残高と不動産の売却額のどちらが大きいのかによって、財産分与の方針が根底から変わるからです。それぞれのケースごとにみていきましょう。

アンダーローンはスムーズに進めやすい

不動産の売却額が住宅ローンの残債よりも高いケースを「アンダーローン」といいます。

たとえば不動産の売却額が3千万円で、住宅ローンの残債が2千万円だったとします。この場合手元に現金が1千万円残りますから、それぞれ5百万円ずつ分与すれば問題はすべて解決します。

それではどちらかが家に住み続けるとしたらどうでしょうか。この場合は、家を売却しないことが前提なので、住宅ローンの残債が解消されません。

妻が家に住み続けるとすれば、住宅ローンの契約者を変更しない限り、住宅の所有者は夫のままです。

しかし、もし夫が返済を止めたら、たちまち競売にかけられますから、夫の気分ひとつで状況が変わる非常な不安定な状態での暮らしを強いられることになります。

夫がそのまま住み続けるのであれば、売却した場合に得られたであろう5百万円を妻に支払うことで問題は解決します。

もちろん実際の財産分与では、住宅以外の要素もありますが、まずは大きな課題である住宅に関する財産分与を完了させたうえで、他の財産分与を詰めていくことになります。

オーバーローンは問題が複雑に

反対に不動産の売却額が住宅ローンの残債を下回るのが「オーバーローン」です。オーバーローンは、たとえ売却しても負債が残ったままです。

負債は財産分与の対象にはなりませんから、借金をした名義人が個人で解決すべき課題になります。

しかし手持ちの財産をどれだけ住宅ローンに回すのかといった問題や、配偶者が連帯保証人になっていたりすると、簡単に割り切って解決することができません。

最悪の場合、住宅ローンの名義人である夫が家を出て、返済を停止するという事態にもなりかねません。

こうなれば金融機関は住宅を競売にかけることになりますから、これを回避するためには、夫を説得して任意売却という手法をとることになります。

任意売却は住宅ローンの返済が困難な人に対する救済措置です。手続を円滑に進めるためには、金融機関との交渉力や不動産の知識が必須です。

このため任意売却の選択がやむを得ないという状態に陥れば、任意売却専門の不動産会社に相談をするという流れになります。

買取専門の会社に相談する方法も有効

離婚による財産分与では、家の価格がどれだけあるのかが大きなポイントです。しかし協議の叩き台を査定額に基づいて進めると、実際に売却できて価格と大きく乖離することがあります。

一方で実際に売却するのを待っていると、いつまで経っても売れないという事態も大いに想定できます。

買取専門の会社は、契約後1週間程度で買い取ってくれるので、家の価格を明確な形で把握することが可能です。

住宅ローンの分割協議で揉める事態が想定できる場合は、買取専門の会社に相談してみるのも解決方法のひとつです。

まとめ

誰しも離婚という最悪の事態は避けたいものですが、現実にはそううまくいくものではありません。

しかし財産分与において、住宅ローンや不動産価格といった複雑な要素を抱えている場合は、今後のライフスタイルも含めて慎重な判断が必要になります。

せめて財産分与くらいは、後に後悔することのないよう、しっかりと協議を進めましょう。