自宅の売却は直前にリフォームをしたら、
本当にメリットがあるのか？

自宅の売却をする際、あまりに痛みが激しいのでリフォームをしてから売り出した方がいいのではないかと考える人もいます。しかし実際には、リフォームをしても、投資しただけの効果が現れないことが多いのです。この記事では、売却前にリフォームをしたら本当にメリットがあるのかについて解説します。

売却でメリットのあるリフォームとは

売却前にリフォームをしても、投じた金額が回収できないというのが一般的な考え方です。たとえば、500万円を投じてリフォームをしても、実際の売却額が500万円アップするわけではありません。せいぜい100万円～200万円アップといったところではないでしょうか。

しかし、リフォームすることで売れやすくなるといったメリットがあるのも確かです。まずは、どのような状況だとリフォームでメリットがあるのかを解説していきしょう。

構造に不安がある

「基礎にひび割れがある」「土台が腐食している」といった、建物の構造に不安を抱えている建物は、価格を下げても売却できないことがあります。

予算に限りがある場合は、壁クロスの張替えや外壁の塗装替えといったリフォームを省略してでも、構造材の補修工事を進めた方が効果的です。

近所に売り出し中の物件がある

同じ地域で類似した物件が売りに出されている場合、金額もほぼ同額であれば、外壁や内装が真新しい物件の方が関心を集めます。

もし近所の類似した物件が先に売却が決まると、次に自分の家が売れるまでに相当の時間を要することも十分に想定できます。最悪の場合、売却価格を大幅に下げないと売却できないという事態になるかもしれません。

近所に競合物件があると「先手必勝」という様相になりますから、リフォーム工事をしている段階から、売却物件であることをアピールしておくと、さらに効果が高くなります。

売却前にリフォームをするメリット

売却前のリフォームは、たとえ収支ではマイナスになったとしても、売却を促進するといったメリットもあります。具体的にどういった効果があるのかみていきましょう。

購入後のイメージがしやすい

購入後に自分でリフォームをしたいという買主もいますが、現実に完成形を目の当たりにしないと、入居後の生活がイメージできない買主もいます。

リフォーム直後に売却活動をした家だと、内覧の段階で入居後の生活がイメージしやすいので、早い段階の売却に繋がります。

すぐに入居できる

元の家の売却が決まっていて、すぐに入居したいという買主にとっては、入居後に手を加える必要がなく、すぐに入居できる家は、とてもありがたい存在です。

瑕疵担保責任保険に加入できる

既存住宅状況調査(インスペクション)を実施して、基準に適合した建物は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入できます。これは買主の入居後に不具合が発見され、損害賠償を支払う事態になった場合に、保険金で保証してくれるシステムです。

インスペクションで発見された不具合を補修することで基準に適合した物件であっても、保険の加入は認められるので、売却後に不安のある人には、大きなメリットがあります。

売却前に効果的なリフォームとは

売却前のリフォームは、資金不足の中で実施されることが多くなります。効果的なリフォームを行うためには、どのようなリフォームを行なえばいいのかみていきましょう。

壁クロス

最近の一般的な住宅で使用される壁クロスは、白地基調のものが多く、キッチンの油汚れや、コンセント回りの手垢汚れが目立ちます。また経年によって、一部剥がれや破損が生じることがあります。長年住み慣れた家族は目が慣れてしまって、あまり気にならないという人もいるでしょうが、初めて内覧に訪れた人にとっては、とても気になる箇所です。

張替えに用いるクロスは、柄物だと個人の趣味に合わないことがあるので、廉価な白地基調のクロスが無難です。

床フローリング

フローリングは、張り替えることで大きく部屋のイメージを変える効果があります。長年使用されたフローリンクは、傷が目立ち、艶もすっかり失っています。張り替えることで、室内に輝きを取り戻すことができます。

しかも近年のフローリングは質も大きく向上しており、歩いたときの感触が良いクッショ効果がある製品もあります。

もし既存のフローリングに痛みが見られないのであれば、ワックスがけをするだけでも、見た目の印象が大きく変わってきます。

建具

大きな痛みがない場合は、交換の必要はありませんが、ドアノブ周囲の金物が緩んでいることがあります。きちんとネジを締め直すことで、快適に使えるようになりますから、可能な範囲で手を加えましょう。

水回り

ユニットバス、システムキッチン、洗面台、便器などは、新品に交換すると、印象がアップします。特にこうした箇所は、女性に対して好印象を与えますから、購入を促進する大きな効果があります。

リフォームをしなくても買取という方法がある

売却する家の劣化が激しい場合、見栄えをよくするためにリフォームをするのは有効な選択肢です。

しかし多くの場合、リフォームに投じた金額まで売却額がアップしなかったために、結局収支としては赤字だったという現実もあるのです。

そこで検討に値するもう一つの選択肢が「買取」です。

買取とは、買取専門の不動産会社が、物件を買い取ってくれるシステムです。一般的に仲介による売却と比較してどのようなメリットがあるのかみていきましょう。

老朽化した家も買い取ってくれる

買取専門の会社は、購入後に家をリフォームして売り出すことを目的としています。この家をどうリフォームして売り出すのかという先を見据えているので、現況の家の汚れなどはまったく問題にはなりません。

売れ筋のリフォームを行う

個人がリフォームして売り出した場合、時代感覚を読み取れなくて、なかなか売れないということがあります。しかし買取専門の会社は、「売れる家」としてリフォームしますので、無駄なリフォームをすることなく効率的な工事を実施します。

もちろんここで得た利益は、買取専門の会社のものですが、高値の売却、低コスト投資で得られる利益を見込んで買取価格が決定されるので、意外と高値で買い取ってもらえる可能性もあるのです。

契約不適合責任を回避できる

一般の売却では、購入後に不具合が見つかれば、買主から契約不適合(瑕疵担保責任)として、契約解除や損害賠償請求されることもあります。

買取の場合、宅建業を営なむ不動産会社が買い取るので、後に契約不適合で訴えられることはありません。

特に老朽化の著しい住宅の場合、いくら重要事項で正直に不具合を伝えていても、新たな不具合が発見されることは十分にあります。

従前であれば、未知の瑕疵は責任を問われることはなかったのですが、民法改正(2020年4月1日施行)によって、契約内容と現物の仕様が異なれば、契約不適合として訴えられる可能性があります。

それを考えると、契約不適合責任を回避できる買取のメリットは大きいといえます。

まとめ

売却前のリフォームは、構造に重大な不具合が生じている場合を除いて、採算的には効果があるとはいえません。

近所に競合物件がなく、購入を希望する人が一定見込めるのであれば、売主自らが行える範囲で美装をする程度でいいでしょう。

ただし、いくつかの不具合が目立つようであれば、買取専門の会社への売却も視野にいれてみてはいかがでしょうか。売却後のクレームから解放されるだけでも、精神的な負担が軽減できます。